恒隆广场操盘者眼中 大链接时代的商业地产新变局_HTH官网

本文摘要：在大链接时代的今天，正值商业地产和零售商业的大变局时期，各路商业精英都在辩论一个新的概念：新的商业，不管是互联网电商大亨，或是实体零售连锁，还是商业地产大佬，都在应付由信息科技应用于带给的商业环境变化，新的商业的概念在资本市场业、资产管理界、营销界、文创圈和创业界沦为了时下最热议的话题之一。

在大链接时代的今天，正值商业地产和零售商业的大变局时期，各路商业精英都在辩论一个新的概念：新的商业，不管是互联网电商大亨，或是实体零售连锁，还是商业地产大佬，都在应付由信息科技应用于带给的商业环境变化，新的商业的概念在资本市场业、资产管理界、营销界、文创圈和创业界沦为了时下最热议的话题之一。新的商业文明就是信息时代的商业文明，是随着信息技术的发展、影响而蓬勃发展的新的商业文明。新的商业文明下的商业模式是面向消费者的以柔性化生产、个性化营销、社会化物流为支柱的大规模个性化自定义。

2016年美国的黑色星期五白五(感恩节后的一天)，JC Penny 利用多频道的推展，还包括网页展出，电视广告，线上视频，电邮，文宣，社交媒体，App 等方式!在新的商业趋势下，线上线下的融合，信息和体验的表达，商家与客户的对话，新的商业规则都沦为未来商业突破的研究方向。早在2010年前后，就有同业精英开始展开应付新的商业的诺亚方舟计划，我们也在5年前就开始了商业4.0的研究。万物联网的时代到来，新的体验技术和人工智能将在未来5年政治宣传目前的商业经营方式。

商业4.0是物网融合时代的新模式，我们研究对人们影响的不只是局限于五感(视、听得、嗅、味、控)范围，在功能与结构的市场需求符合之余必须扩充到情感(右脑+商业)的符合。我们研究的课题很多，不只有新的环境下的商业模式创意，更加牵涉到到未来的商业应用于技术。在这里，我打算融合当下，对新的商业牵涉到到几个环节展开非常简单的共享。

商业地产的吸金大法 中国最先研发的商业购物中心是上海恒隆广场与港汇恒隆广场，我1993年拿起美国自己的企业，返回中国就是负责管理研发的这两个项目。在最近倒数三年里，恒隆和港汇分别获得了国内购物中心租金收益大坪效最低和租金单价最低的业绩。

恒隆广场大坪效年均多达人民币120元/天/㎡，作为一个海外上市公司项目，在国际投资者的角度来看，这也是中国商业地产行业里的一个标杆。恒隆集团在香港的商业地产，主要集中于在香港铜锣湾，那是寸土十金地方，但是在规划港汇广场时候，我们设计了相当大的中庭，公共面积占到了45%左右。在九十年代初做到前期规划的时候，我们早已前瞻性地看见未来中庭多样性营销运用与运营推展活动。

今天实体店面临大链接时代电商的冲击，必须有充足体量的中庭做到有所不同的推展活动，这是一些顺利商业地产的基因。当时也有有所不同的声音批评港汇广场的公共面积过大并且没有收益。为什么投放这么多钱做到中庭?，但是开业后多年营运数据事实证明，每一次做到活动缴纳的租金，相比之下多达店面的租金。

所有的东西都是要有一些思维突破，特别是在在大链接的时代，万众创意，但在90年代中国购物中心刚刚跟上阶段，我们融合购物中心较为成熟期的国际经验，在港汇广场的规划设计中创新性建构了中国第一个多厅影院，同时因为购物中心的体量十分大必须有消防屏蔽分区，所以被消防局从中间一刀切出有13米的消防通道，当时我们思维的就是怎么让冷清的消防通道变活。如果各位去过港汇广场，大家注意到的，或者实在不俗的，就是当时创意的休闲娱乐美食步行街! 前期定位在任何时代都是十分地最重要，从资产管理的角度，为什么当时在经过亚洲金融风暴时候，我们还可以去思维做到一个奢侈品的购物中心?购物中心的定位必需要侧重未来趋势，而不是意味着盯住眼前的消费市场，如果按照90年代末的消费水平，中国当时还足以承托顶级奢次品牌的消费市场，但是考虑到中国过去三十年的2位数的经济快速增长和人均收入的提高，所以我们做到了一些十分大胆的业态重整、调整，到做到全中国最顶级的奢侈品购物中心。

如果看恒隆公司年报，2015年租金收益是港币41.94亿，这是一个十分身体健康平稳现金流，这也是商业地产十分迷人之处，它是大大有序而来的收益。商业地产的实质是资产管理 NOI Net Operating Income ，与Cap Rate资本化亲率，是资产管理最重要的两个指标，也就是怎么样去用一些合理管理，怎么样去做到更佳地运营与招商，去增加收入和增加支出，只有在这种情况之下，你的NOI才不会减少，资本化亲率减少，资产就不会往上电子货币。

在信和集团负责管理资产管理的时候，做到的几个项目都是防御性措施，主要是商场改建与电子货币。在任何时间段都必须对整个当地市场的理解，在竞争者的新商场还没建完前的前一两年，信和早已启动防御性的排查业态提高。

在资产电子货币过程之中，把一些使用率非常低的商业类别排查而去减少商业零售出租面积。同时也提高有所不同的业态。特别是在大链接的时代，商场改版与提高，更加必须在有所不同的阶段做到有所不同防御性的一些调整。

商业地产投资都有一个解散的过程，2007年时我负责管理香港第一个私人上市的房地产信托REIT，泓丰房地产信托并对长江集团的七个物业整体并购。商业地产是有决心的，但是决心是统一经营，统一管理，整体包出售。

房地产信托就是对一些开发商物业在成熟阶段的时候将它证券化。目前在中国还没确实意义对一般公众市场对外开放的REIT，还没确实对外开放到一般股民也可以投资的房地产信托。从趋势来看，我指出这个也是中国必需要回头下一步，可以释放出来很多轻资产为轻资产管理。当然在资产管理，其中一个重点就是怎么节约能源，同时也还包括调整业态，形象，这都是资产管理必需要做到的事情。

不管信和集团也好，恒隆集团也好，泓丰房地产信托也好，基本上都有很好的资产管理，运营管理，才可以大大地每一年NOI的提高，或者是收益提高。谈一下大链接时代的融资的案例，因为做到商业地产是没办法借高利息融资，因为借贷一般两年或者三年就届满了，项目显然马上已完成。

开发商因为借的利息成本高，如果是以股权抵押，最后不会被还债的公司把项目公司的股权接掌了，做到商业地产投资和借贷的时候，要想要确切项目的杠杆比例多少，利息是多少，合理吗? 准确的解散方案，大家都在谈李嘉诚又跑完了，只不过从一个经商的商人来讲，当你的物业到了一个顶点或成熟期的时候，它指出物业的价值早已到了，整体解散是一个合理的方案。最近陆家嘴的世纪广场接掌的是ARA(专门做到基金跟房地产信托管理的公司)。因为ARA长江集团也有股权，所以最后还是不会由原团队之后负责管理这个项目。

电子商务工具化 目前电子商务填补了一些三四五线的业态严重不足或产品严重不足，所以电子商务不会在中国较为普及。不过在美国，电子商务占到的比例还是酋较低的。

不管电子商务怎么繁盛，现在到2025年中国还不会有七千家购物中心在进开建。目前电子商务卖的东西很多是服装，运动类或者鞋类的东西居多。只不过说道到互联网，我仍然指出web是一个工具，工具的意思你怎么利用互联网来融合你的客户在来你们的购物中心之前，对你的场地及产品早已有一个基础的了解，所以到了实体店的时候，经过自己碰、看、中举再行要求去卖，Web的用于还是十分最重要，而且早已更加普及。中国网络交易额，移动末端早已占到了很高的比例，现在移动这么繁盛，中国手机网民现在早已占了88.9%。

现在移动支付支付宝占到了完全整个市场绝对数，我坚信每个人都会有支付宝、微信，不管你现在缴电话费，还是缴其它费用，也早已十分的普及。我有一次忘了带上皮夹子，我吃完饭以后屌在那里，后来外婆家餐厅的服务领班看见我，我说道怎么办，他说道你有微信吗，我说道微信有，那你赶紧到大众点评点一下，卖一张餐厅的券就可以用了。我立刻在微信上面买了一张餐厅的券，但是他说道无法去找我钱，我说道没关系，领班将只剩的钱拿了五六瓶子饼干给我拿走。

中国一到黄金周就四处旅游了，你可以看见支付宝在黄金周的时候花钱最少的是韩国去了，有可能韩国还是女孩子去卖化妆品多，泰国第二，香港第三。美国移动支付的交易量，苹果Apple Pay也更加普及，幅度下降十分慢。在美国的电子商务大约占到零售的13%左右，不管是Amazon亚马逊也好，EBay 易贝也好，Walmart沃尔玛也好，所有这些电子商务的客户也是更加多了。起码美国各大零售商在Cyber Monday 捏手星期一(白五之后地星期一)，的个个商家Best Buy, Kors, Target, Old Navy, Toys R US, Walmart 等地网页与社交网站的广告都在抢走圣诞节前购物的客户! 总的来讲，电子商务的规模不会减小，但是还是占到整个零售的比例还是小。

实体的商业，实体的零售是不有可能因为电商的冲击而消失了。双十一经过五年，在2014年茁壮了1000倍，到了2015年到了912亿，2016年1207亿。

当然，今年双11增大了很多娱乐的元素，晚会、对话等等。只不过你不管他们是电子商务，双11还是在淘宝做到什么，最后还是要落地与人再次发生对话。反过来说，如果你把所有的实体店当天做到某种程度的事情，集中于折扣与惠及，这个销售额也不会是十分极大的。

大数据转变生活 今年美国议会选举是大家十分注目，这次议会选举让所有专家跌破眼镜，还包括主流媒体，这里面有很多的隐性条件，很多客户不出主流媒体拒绝接受专访，为什么不会有那么大的误差?之前多达百分之七八十的预测是希拉里输掉，结果最后是特朗普输掉。可以看见特朗普在Facebook脸书也好，在Twitter推特也好，它的粉丝是很多。另外一个我想要点到的，特朗普花上了500万美金分析美国投票公民的大数据，大数据我们听见很多，但屡屡到商业地产分析客户的时候，也是一样的概念。

因为有了精准的分析，所以Trump的广告投放时，对什么州的什么乡什么县等小地方，什么人群就变为更加针对性，这次大数据分析对于特朗普投票选民影响有一定的协助，最后胜选的乡县地图具体证明此举。当然社交媒体本身记的信息不会相比之下比主体媒体类别多很多，这也是这次影响票转的原因。所以我想要说道的一句话就是，今天早已用大数据全面发力的时代，很多时候我们还在做到问卷，还是用千人的问卷去分析，来要求项目上亿投资与定位的时候，不会有一定的误区，或许问下来多数人很讨厌喝咖啡，不吃西餐，但等你招商引入咖啡与西餐厅的时候，你找到怎么西餐厅没什么人! 中国目前也有一些融合电信公司的数据的大数据分析公司，他们根据你用于手机的时候，可以很明晰地分析出有某个商场的一公里的距离是什么人群，三公里是什么人群，家庭情况是什么。

全部都可以通过这些数据寻找更加精准的定位，有了这些资料，你的业态才告诉怎么改动与调整。有这些资料才告诉是不是必须减少儿童的业态，做到的活动是不是家庭的活动等等。

在这方面，我坚信这次我用美观总统议会选举利用大数据的例子来强化大家对大数据的理解跟我们未来做到调研的时候可以协助到各位 线上线下融合 目前经常看见的都是百货公司丧生名单，有时候我要从另外一个看作，想到电商丧生名单，它也是有成本的，租车也是成本，天猫也要扣点的，人工必须钱，推展必须钱，税要缴纳，仓储也是钱，所以电商并不是不要钱的。实体零售商如何应付，他们也不会牵头一起做到一些广告宣传活动，购物节等活动。电商也在去找实体店，亚马在纽约34街上进了一家，它现在还要开更便捷的实体店，打算在路边提货，第一个便捷实体店不会在西雅图总部附近开始。

所以电商在去找实体，实体也要插手电商，不过我仍然说道互联网是一个工具，重点是我们如何去用于? 小米也在进实体店，小米2017年预计进200到300家。小米堪称他们的大坪效是一般零售业态的20倍，因为单价很高，所以一天如果可以买上百个手机的话，出租个200平方米，平均值一个手机几千块，它的坪效就很高。这是一个趋势。

另外一个谈到存量，有位朋友并购了一个杨家厂房，请求了国际的设计师，把很旧的厂房改为一个多功能的办公楼，同时多功能厅大大的做到有所不同的活动，拍电影也好，拍电影MV也好，或者是时装发布会也好，这些杨家厂房的改建各不相同你怎么运营。特别是在目前文化艺术娱乐的有机融合，在这个大链接时代的存量地产，我们怎么运用这些有创意点子的改建使其价值最大化。新的商业应付变化 1999年到横跨千禧年的时候，港汇前面有一个相当大的楼梯平台，就在这个楼梯上面去做到了千禧年的活动，当时是几十万人把那边堵得满满!未来楼梯大平台不会拆除，拆除以后有几个益处，减少了一些出租面积，还包括那些客户可以更加必要地从地面就进去。

可是当时我们在做到这个楼梯大平台的时候，思维是需要把二楼跟一楼的租金通过这个楼梯大平台把人引进，所以二楼的租金跟一楼的租金完全持平，这也就是指商业当时前期我们规划的一些思维。改建之后徐家汇将打造出上海文化艺术展出的聚集地了。我的老东家恒隆集团推展了EST计划, Experience体验, Service服务, Technology技术, 在目前这么顺利的上海购物中心，恒隆还在做到大大地提高，这个就是一个顺利的最重要基因。根据恒隆的年报可以看见集团打算花13个亿去改为上海恒隆广场跟港汇恒隆广场。

上海恒隆广场通过对局部面积展开调整，出租面积不会不断扩大，特别是在把地下室全部扩建。恒隆引进新的EST改良，将不会步入新的格局，我寄予厚望未来改建好了以后租金不会往上走， 商业环境时刻都在变化，而适应环境变化的是具备非常丰富经验和擅于经营的人。

我很高兴每次参与CCIM国际登记商业地产投资师和CPM国际登记资产管理师的活动，我本身也是CCIM也是CPM，所以我仍然指出一个项目顺利运营最后还是人，怎么创建一个好团队，招来好的有专业培训过的人员一起来工作，是十分最重要的。有经验丰富的管理团队只不过也是资产保值电子货币的主要发动机。新的商业是商业文明的时代沿袭，新的科技和新的商业模式，归根到底都是为了新的生活方式服务的。

80后、90后有一个别名，叫二次元世代，于过去的作法有所不同，我们明确提出，大链接时代商业地产将是主题简化的体验商业体。从营销的角度，不管是视觉、听力、感觉，必须感官性刺激的营销，更加必须在内容上展开文化的营销，未来的商业仍然是功能主义的刚须要符合，未来将是文化感官的商业世代，必须感官构建文化营销。在大相连的时代，大数据分析，精准定位，人工智能服务，虚拟现实体验，都将沦为新的营销手段。

新的商业必须在车站低一线的前瞻角度，作好策划定位与商业管理，与时俱进地构建项目价值最大化!。

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